Marchand de biens

Acquisition d’un chalet à usage d’hôtel

Nous avons financé un troisième projet sur un an, pour un marchand de biens lyonnais. Il s’agit alors de financer à Megève, l’acquisition d’un chalet à usage d’hôtel ; soit les murs et l’indemnité d’éviction négociée avec son dernier exploitant. L’objectif est la revente en l’état, à un autre professionnel de l’immobilier, qui réalisera les travaux de transformation en logements, avant de les vendre à des investisseurs. 

Le coût de revient de l’opération est de 3,4 M€. Le financement obtenu est de 2,7 M€ sur une durée de 3 ans. 
 La plus grande difficulté de ce dossier est de permettre au client de se titrer alors que les permis de construire pour le changement de destination du bien et pour la construction de deux nouveaux immeubles, ne sont pas encore obtenus. Une partie de l’apport est donc qualifiée de cash déposit et sera donc reversée, au client, quand les PC seront obtenus.

Accord obtenu en 10 jours

Nous avons obtenu un accord pour le financement d’une opération de marchand de biens, quartier du Gros caillou, la Croix Rousse, à Lyon. Il s'agit de l'achat d’un immeuble de 1200 m², par adjudication, destiné à la revente, après division des lots, dans le cadre de la loi Malraux. Les investisseurs qui achèteront ces biens, réaliseront les travaux d’aménagement des parties communes et privatives par une ASL (Association Syndicale Libre). 
Le financement est obtenu pour un montant de 3 millions d'euros, moins de 10 jours après la consultation de la banque. Cette dernière ne demande aucune pré-commercialisation. L’apport est de 15% du prix de revient.

Vente à réméré 
Crédit hypothécaire

Nous avons permis à un professionnel de l’immobilier bordelais, spécialisé et expérimenté dans les opérations achat-vente à réméré, de financer le développement de son activité, avec la mise en place d’une ouverture de crédit hypothécaire, pour une durée initiale de 5 ans, à hauteur de 700 000 €. Cette ligne est délivrée sur sa société de marchand de biens, marché de la vente à réméré. Garantie hypothécaire de premier rang sur sa résidence principale.

Le crédit est consenti donc sous forme de découvert autorisé. Le client peut ainsi l’utiliser, par tirage, plusieurs fois sur la période, sans supporter les délais et l’incertitude d’une nouvelle décision de comité ; de plus il économise pour chaque opération le coût de la prise d’hypothèque et de sa main levée. Taux Euribor + 3.50%.
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Promotion

Onze lots à Sainte Maxime

Nous avons financé un promoteur lyonnais, déjà engagé sur une dizaine de programmes, pour le financement d’une opération de construction vente de 11 logements sur les jolies hauteurs de Sainte Maxime, sur la côte d’Azur. 

Une ligne acquisition du foncier pour 3,1 M€, un crédit d’accompagnement de 500 K€ et la GFA ont été obtenus dans un délai de 3 semaines. Le taux des lignes est à Euribor 12 mois + 2.50%. 
La plus grande difficulté est la mise en force de la ligne pour le foncier sans avoir pré-commercialisation les lots à construire, alors qu’il y a une grosse propriété à revendre, après travaux.

Levée de fonds

Nous avons financé un promoteur parisien, de grande expérience, engagé tout près de Sainte Maxime, sur une vaste et longue opération de promotion immobilière, de plusieurs centaines de lots, à destination d’habitat collectif, individuel et de surfaces commerciales. Cette opération est réalisée par plusieurs SCCV. L’une d’elles, porte un projet de plus de 4 600 m² de plancher (dont un hôtel de 74 chambres), pour un total de plus de 15 M€ de ventes. Financement Magellan, dans le cadre d’une convention de conseil et de prestations en matière de levée de fonds, a rédigé le mémo, avant de rechercher, et trouver, un investisseur financier. Puis, nous avons accompagné notre client, dans la négociation des termes de l’opération (taux, garanties, délais, scénarios, clauses d’exécution, etc…).
Pour ce projet, l’investisseur retenu par notre client est un fonds luxembourgeois dédié à des opérations immobilières court terme en France. Ce nouvel actionnaire confirme ainsi l’apport de 1,2 M€, en capital et en comptes courants d’associés. Notre client a offert 25% du capital de la SCCV et n’aura apporté que 25% des apports demandés par la banque qui finance par la suite la SCCV.

Emission obligataire - Financement corporate

Nous avons financé un opérateur lyonnais, engagé dans plus d’une trentaine d’opérations de promotion, secteur du logement, qui recherchait des ressources de haut de bilan pour financer son fort développement commercial. J’ai été sollicité pour une enveloppe de 5 M€. Notre client se voit finalement proposer un financement de plus de 6 M€, débloqué en deux tranches à 8 mois d’intervalle.

J’ai travaillé sur ce dossier de concert avec un confrère spécialisé dans la réponse aux besoins en financement des promoteurs par émission et placement de titres, notamment au travers d’une plateforme type crowfunding, d’investisseurs historiques mais aussi d’établissements de crédit et de fonds d’investissement. 
La plus grande difficulté de cet exercice est la qualité de présentation de la société. Un audit approfondi est parfois nécessaire. La confiance dans l’expérience des dirigeants, la lisibilité du déroulement des opérations en cours et à venir sont des ressources aussi importantes que le niveau des capitaux propres pour celui qui garantit la qualité de l’émission de l’obligation auprès des investisseurs et des prêteurs.
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Prêt long-terme

Crédit-bail immobilier

Nous avons obtenu pour le compte d’un professionnel de l’immobilier lyonnais, un financement pour l’acquisition d’un immeuble situé à Levallois Perret de plus de 1500 m² dans le but de le louer à une salle de sport. Le montant du financement avoisine 6,3 M€. 
Nous avons consulté une demi-douzaine d’acteurs les mieux placés sur le marché et avons obtenu un co-financement caractérisé par une avance preneur (apport de notre client) de seulement 350 000€ !

Pour un non résident - Immobilier commercial

Nous avons financé l’acquisition d’un très bel immeuble de bureaux et espace de réception, en Centre-Ville de Bordeaux, pour le montant de 1.7 M€ sur une durée de 12 ans au taux de 1,5%. Le porteur de projet est un chef d’entreprise français, résident marocain, avec une holding financière au Luxembourg. Notre client a rencontré son banquier lyonnais la première fois, qu’après l’obtention de son accord. 
La principale difficulté a été bien sûr de préparer un solide dossier qui démontre la qualité du projet et la solvabilité de notre client (moins de la moitié de la surface était alors louée) ; et qui éteint toutes les hésitations du banquier en matière de compliance.

Prêts hypothécaires

Pour une foncière familiale grenobloise, avec des actifs de rapport, distants les uns des autres, et avec des caractéristiques très différentes, nous avons obtenu un total de financement de 6 M€, amortissable sur une durée de 12 ans.

Les financements ont permis une redistribution de l’endettement sur les différentes sociétés du groupe en cohérence avec les niveaux de revenus locatifs à venir ; une enveloppe a également été réservée pour les derniers travaux d’aménagement du chalet (près de 2.000 m² de plancher) en vue de sa location saisonnière.
Il s’agit en fait de deux financements distincts, délivrés presque en même temps, garantis chacun par un actif : un ensemble d’immeubles de bureaux et entrepôts occupés, dans une zone industrielle, proche de Grenoble et un chalet de prestige en cours de construction sur le mont d’Arbois, à Megève. Ces dossiers « purs crédits », sans flux à venir, ni placements immédiats pour le prêteur, sont souvent très difficiles à obtenir.

Crédit Relai : Financement de chalets à Chamonix

Nous avons débusqué, en hautes montagnes, à Chamonix, un très joli crédit relais sec, d’un montant de 1.8 M€, pour un couple de retraités dynamiques. Ces derniers projettent de construire trois chalets, sur le terrain, objet du financement. Nous obtenons alors un crédit relai au taux de 1.50 % sur 18 mois. Le nouveau banquier leur a demandé un placement de 100 000 € et la domiciliation de leurs retraites.
Nous avons, très significativement, abaissé les coûts de la garantie, en demandant à la banque, le privilège de prêteur de deniers (IPPD) sur le terrain en cours d’acquisition (et non l’hypothèque conventionnelle sur le bien en vente). Enfin, et surtout, nous avons négocié la dispense de l’assurance décès des deux emprunteurs.
Pour un crédit relais d'un montant proche du million d’euros, nous venons de trouver un accord avec la seule promesse d’affectation hypothécaire !

Bureaux - Utilisateurs
Acquisition sans apport

Nous avons obtenu un prêt de 3,1 M€ pour notre client parisien, courtier en assurances, dont l’objet est l’acquisition de ses nouveaux bureaux, dans le triangle d’or à Paris. Notre partenaire bancaire a financé la totalité du prix d’acquisition et des travaux avec un emprunt sur une durée de 20 ans à un taux de 1,25 %. De plus, l’assurance du prêt n’a pas été exigée ; les garanties sont le privilège de prêteurs de deniers et la caution de la holding. 
Financement Magellan a également financé, tout près de Lyon, une entreprise du bâtiment de plus de 80 salariés, pour l’acquisition et les travaux de construction de ses nouveaux bureaux et entrepôts ; soit un prêt de 940 000 € sur 15 ans au taux de 1,35 % avec seulement 500 € de frais de dossier ! Le crédit est souscrit par une SCI familiale, propriétaire des locaux qui seront donc loués à la société d’exploitation que les associés dirigent. 
Le montant du prêt a inclus le coût d’acquisition, les travaux d’extension ainsi que les frais liés au projet, à savoir la commission d’agence et même les frais de notaire. Financement Magellan a obtenu également, un crédit-relais TVA sur les travaux, à un taux de 1,50 % et des frais de dossier symboliques de 50 €.
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Dirigeant d'entreprise

Croissance externe : MDA

Financement Magellan participe, fin 2017, à l’une des plus grosses opérations de croissance externe de l’année, réalisée par un indépendant; MDA achète en effet, le groupe GPDIS, qui distribue les marques nationales PHOX, PULSAT et GITEM.

Michel Vieira, président et principal actionnaire du groupe MDA COMPANY, partage avec nous cette expérience.

Interview de Michel Vieira, PDG du groupe MDA :

Pouvez-vous nous présenter votre entreprise ?

MDA est une entreprise française d’électroménager et multimédia discount créée, il y a 30 ans. Avec plus de 180 magasins en France, nous proposons des prix, jusqu’à 30% moins cher, sur les plus grandes marques d’électroménager et multimédia.

A la fin de l’année 2017, nous avons acquis GPDIS et ses filiales, dans le but de devenir le plus important groupement français de plateformes de distribution et de grossistes sur les métiers de l’électroménager, TV, Hi-Fi, multimédia, téléphonie et literie.

C’est chose faite, puisque MDA est désormais le plus grand réseau français de magasins de proximité, présent sur tous les canaux de distribution : discount, commerce de proximité et internet. La société compte plus de 1 000 points de vente, 1 200 salariés et un chiffre d’affaires qui dépasse les 700 Millions d’euros.


Sur quels critères avez-vous choisi vos partenaires financiers dans le cadre de cette opération ? Quel rôle a eu Financement Magellan ?

Nous avons bien sûr organisé un appel d’offres auquel tous les grands cabinets d’audit, de conseil et de services aux entreprises ont répondu.
Nous avons surtout choisi dans les divers métiers que nécessite une telle transaction, les hommes et les femmes qui sauraient relever ce défi avec disponibilité, agilité, expertise, confidentialité et grande expérience. Sans confiance, à tous les étages, et à chaque instant rien n’est possible, surtout quand la négociation finale dure plus de 10 mois ! Durant toute cette période délicate, Serge Santo, aux côtés des associés et collaborateurs de Mazars Lyon, a répondu à toutes nos questions et nos besoins, et même un peu plus. 

Tout d’abord, la compréhension de tous nos objectifs et l’adhésion à nos méthodes ; l’ingestion bien sûr des montagnes de chiffres qui décrivent une telle opération ; mais aussi la lecture attentive de ce que disent les visages de tous les acteurs qui participent à un tel évènement.
Financement Magellan nous a surtout présenté de nouveaux banquiers, avec de très belles offres, qui ont sorti, peut-être un tout petit peu, leurs confrères en place, de leur zone de confort….

Enfin, Financement Magellan, s’est inscrit dans une relation long-terme avec nos équipes et nos nouveaux partenaires bancaires afin d’améliorer la qualité de nos relations et bien sûr la mise en œuvre de leurs produits et services.

Quel avenir désormais pour MDA ?

Aujourd’hui, nous avons franchi une étape pour devenir un acteur de dimension nationale et internationale présent sur tous les canaux de distribution avec nos marques MDA, PULSAT, GITEM et PHOX. Nous pouvons désormais offrir une plus large gamme de produits dans nos magasins, ainsi que des financements très spécifiques.

Nous allons poursuivre notre croissance et nous prévoyons de nouvelles acquisitions ; nous compterons nous faire accompagner par Financement Magellan…. Si Serge Santo est toujours d’accord ! 

Nous lui souhaitons bien sûr les bons choix et les bonnes rencontres.

Crédit-bail mobilier :
avion de tourisme

Nous avons obtenu sur une structure dédiée, rattachée à la holding d’une société immobilière, le financement en crédit-bail mobilier, d’un avion de tourisme d’occasion, d’une valeur de 392 000 € HT, sur 7 ans, avec un premier loyer de 100 000 € HT et une valeur de rachat de 60 000 €.
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